RESOLUCION Nº 000157-DPI/2025.-

EXPTE. Nº 516-488/2025.-

SAN SALVADOR DE JUJUY, 16 OCT. 2025.-

VISTO:

Las actuaciones de la Junta Técnico-Legal de la Dirección Provincial de Inmuebles, creada por Resolución N° 125 de fecha 01 de septiembre de 2.025 y de la primera reunión celebrada en fecha 18 de septiembre de 2.025, y;

CONSIDERANDO:

Que, en el ámbito de la Dirección Provincial de Inmuebles se han detectado situaciones de superposición cartográfica y dominial de doble o múltiple titularidad dominial, lo cual genera incertidumbre en la determinación del objeto territorial y del titular registral, afectando la seguridad jurídica inmobiliaria.

Que, el Departamento de Registro Inmobiliario, emitió informe en fecha 17 de septiembre de 2025, titulado “Procedimiento ante superposición cartográfica y/o dominial de doble o múltiple titularidad. Competencias y criterios de actuación del Departamento Catastro y del Registro Inmobiliario. Inclusión del Estudio Técnico-Legal del perito agrimensor como elemento constitutivo de la mensura”.

Que, el análisis interdisciplinario, realizado en el seno de la Junta Técnico-Legal, permitió arribar a criterios comunes respecto de las competencias del Catastro y Registro, los límites de la actuación administrativa y la necesidad de incorporar el “Estudio Técnico-Legal” del Perito como elemento constitutivo de la mensura en los supuestos complejos.

Que, corresponde institucionalizar los lineamientos acordados, a fin de ordenar la actuación administrativa, otorgar previsibilidad a los profesionales intervinientes y garantizar al tercero de buena fe publicidad clara y trazable.

Que, tanto el Departamento Catastro como el de Registro Inmobiliario, en el marco de sus competencias administrativas y del poder de policía que les corresponde, no pueden arrogarse facultades jurisdiccionales. Su actuación debe circunscribirse a la verificación técnica, al control documental y a la adecuada publicidad de las situaciones planteadas, siendo los jueces quienes, en definitiva, se encuentran investidos de la potestad de valorar pruebas y dirimir los litigios que pudieran suscitarse en torno a la titularidad dominial o a la delimitación física de los inmuebles;

Por ello,

EL DIRECTOR PROVINCIAL DE INMUEBLES

RESUELVE:

ARTÍCULO 1º.- APRUÉBESE el Informe de “Procedimiento ante superposición cartográfica y/o dominial de doble o múltiple titularidad dominial” elaborado por el Departamento Registro Inmobiliario, el cual se incorpora como Anexo Técnico I de la presente resolución.

ARTÍCULO 2º.- DISPÓNGASE que, en todos los casos en que se detecten superposiciones cartográficas y/o dominial de doble o múltiple titularidad dominial, el perito interviniente deberá justificar su proposición de levantamiento parcelario mediante un Estudio Técnico-Legal completo, conforme a lo establecido en el Anexo Técnico I de la presente.

ARTÍCULO 3º.- ESTABLECÉSE como contenido mínimo obligatorio del Estudio Técnico-Legal mencionado en el artículo anterior el siguiente listado de requerimientos:

1. Identificación y matrícula del perito (firma y sello).
2. Plano georreferenciado (archivo digital y copia papel si corresponde).
3. Copias certificadas de títulos y antecedentes registrales.
4. Informe de estudio de títulos (relación de concordancias y discrepancias).
5. Estudio catastral y de colindancias (en caso de corresponder)
6. Acta de constatación, ocupación y croquis de campo. (Realizado por profesional idóneo)
7. Fotografías y/o imágenes aéreas georreferenciados (con fecha).
8. Análisis de colindancias y notificaciones practicadas.
9. Metodología de levantamiento (equipos, precisión).
10. Conclusiones y recomendación técnica (descargo).
11. Índice de anexos y numeración concordante con el expediente.

ARTÍCULO 4º.- DISPÓNGASE que ante la verificación de superposición cartográfica y/o dominial de doble o múltiple titularidad, el Departamento Catastro consignará tal situación en el plano mediante “NOTA”. Previo a la prosecución del trámite, deberá constar en las actuaciones el consentimiento informado del solicitante respecto de la situación detectada, el alcance de la nota consignada y las implicancias registrales derivadas.-

ARTICULO 5º.- DISPÓNGASE que el Departamento Registro Inmobiliario al momento del proceso de toma de razón del Plano registrado, consignara los términos de la nota referida en el artículo anterior mediante constancia en el Rubro 10 “Observaciones” de la cédula parcelaria, de acuerdo al modelo aprobado en el Anexo Técnico I.-

ARTÍCULO 6º.- ESTABLECÉSE que: a) Cuando la situación detectada corresponda exclusivamente a una superposición cartográfica, bastará con la emisión de un informe técnico por parte de la Jefatura del Departamento de Catastro, que deberá consignar en el expediente y en el plano conforme se indica en los artículos 4° y 5°; b) En los supuestos que exista superposición cartográfica y dominial de doble o múltiple titularidad dominial, la misma deberá manifestarse y registrarse mediante Acto Administrativo suficiente (Resolución de la Dirección), con carácter fundado e interdisciplinario.-

ARTÍCULO 7º.- REQUIÉRASE a la Asesoría Legal y Técnica de la Dirección Provincial de Inmuebles dictaminar en aquellos casos en que las controversias superen las competencias administrativas y deban ser derivadas a la vía judicial. Dicho dictamen deberá ser comunicado oportunamente al Perito como al solicitante del trámite en los domicilios denunciados.-

ARTÍCULO 8º.- Regístrese y comuníquese a todos los Departamentos de la Dirección Provincial de Inmuebles y dispóngase el resguardo de una copia de la presente en los registro de actividades de la Junta Técnico-Legal. Publíquese en el Boletín Oficial -en forma íntegra- por tres (3) días. Notifíquese a los Colegios y Consejos Profesionales invitados para su conocimiento y difusión. Cumplido, archívese.-

Dr. Francisco Barrau

Director

Anexo Técnico I

San Salvador de Jujuy, 17 de septiembre de 2025

Asunto: Procedimiento ante superposición cartográfica y/o doble titularidad. Competencias y criterios de actuación del Departamento Catastro y del Registro Inmobiliario. Inclusión del Estudio Técnico‑Legal del perito agrimensor como elemento constitutivo de la mensura.

En mi carácter de integrante de la Junta Técnico Legal, en representación del Departamento Registro Inmobiliario, me permito presentar el siguiente informe que aborda problemáticas vinculadas a la superposición cartográfica, doble titularidad y otras situaciones de complejidad en la determinación del objeto territorial y del titular registral.

Es preciso señalar que muchas de las cuestiones aquí analizadas corresponden principalmente a la órbita catastral. Sin embargo, resultan de ineludible incidencia en la etapa final del procedimiento, en tanto todo plano registrado catastralmente debe necesariamente culminar en la toma de razón por parte del Registro Inmobiliario, generando publicidad frente a terceros.

El presente trabajo se funda en la experiencia recogida en la tramitación de expedientes que llegan al Registro Inmobiliario, así como en instancias de capacitación y en el intercambio mantenido con operadores de catastros y registros de distintas jurisdicciones.

La finalidad es contribuir, desde mi rol registral, al análisis y ordenamiento de estas situaciones, ofreciendo propuestas y conclusiones que, sin invadir la función técnica propia de cada departamento, tiendan a una interacción coherente, transparente y eficaz en la tramitación de los expedientes.

Dejo expresado, finalmente, mi compromiso institucional, tanto con el organismo como con los profesionales intervinientes y los usuarios, en la

búsqueda de procedimientos claros y coordinados que fortalezcan la seguridad jurídica y la confianza en la función pública registral y catastral.

VISTO

Las situaciones en las que, con motivo de mensuras, se detectan superposiciones cartográficas y/o doble titularidad dominial, y la necesidad de establecer pautas claras de actuación para el Catastro y el Registro Inmobiliario a fin de garantizar publicidad, trazabilidad y seguridad jurídica.

OBJETO

Ordenar y unificar criterios procedimentales y técnicos para: (i) la tramitación y registración de planos en sede catastral; (ii) la toma de razón y publicidad registral de esos planos; y (iii) la incorporación, evaluación y validación del Estudio Técnico‑Legal preparado por el perito agrimensor, en los casos complejos señalados.

ANTECEDENTES

Que, conforme a las consultas mantenidas con los Directores de Catastro de las provincias de Salta y San Juan (Ing. Agr. Oscar Pérez y Ing. Agr. Juan Pablo Quattropani), ambos catastros publicitan en el plano —mediante nota— la existencia de superposición cartográfica. Asimismo, ambos organismos coinciden en que en supuestos complejos corresponde al perito agrimensor realizar una investigación exhaustiva (aplicación territorial del derecho, análisis de títulos y derechos colindantes, verificación de estado de ocupación y demás circunstancias fácticas), siendo la responsabilidad profesional del perito la piedra angular del procedimiento técnico‑administrativo.

DEFINICIONES (a modo orientativo)

• Superposición cartográfica: coincidencia parcial o total de representaciones gráficas de dos o más inmuebles en la cartografía oficial.
• Doble titularidad dominial: existencia de títulos que atribuyen derechos reales de dominio sobre una misma porción territorial a dos o más personas.
• Estudio Técnico‑Legal: informe técnico elaborado por el perito agrimensor que integra plano, estudio de títulos, pruebas de ocupación, croquis, imágenes y todo elemento que permita fundar la representación territorial y jurídica del bien mensurado.

SITUACIONES PROBLEMÁTICAS

1. Superposición exclusivamente cartográfica (discrepancia entre representaciones gráficas sin conflicto de títulos).
2. Superposición cartográfica con doble titularidad dominial (conflicto documental sobre la titularidad real).
3. Confusión o indefinición respecto del titular registral atendible y/o respecto de la delimitación física del objeto territorial.

FUNCIONES Y LÍMITES COMPETENCIALES

Catastro

• Verifica el cumplimiento de requisitos técnicos para la registración del plano.
• Controla y fiscaliza la documentación anexa al expediente.
• Publicita situaciones catastrales mediante nota en el plano.
• Dicta resoluciones técnicas cuando la materia es estrictamente de orden técnico cartográfico.
• Cuando la situación excede lo técnico y presenta conflicto dominial probado en títulos, eleva o crea instancia de evaluación por Junta Técnico‑Legal para emitir resolución fundada.

Registro Inmobiliario

• Toma razón del plano aprobado por Catastro, ingresándolo en el sistema registral y dejando constancia en los asientos (por ej. Rubro 10 de la cédula parcelaria) para publicidad frente a terceros.
• Su función es declarativa y publicitaria; no jurisdiccional.
• No puede decidir controversias de fondo sobre la titularidad; corresponde a la vía judicial o administrativa competente dirimir derechos en conflicto.

NUEVO ACÁPITE: RESPONSABILIDAD PROFESIONAL DEL PERITO AGRIMENSOR

1. Carácter constitutivo del Estudio Técnico‑Legal

El Estudio Técnico‑Legal elaborado por el perito agrimensor no debe considerarse un requisito accesorio ni formal; constituye parte integrante y constitutiva del acto de mensura. A través de dicho estudio el perito “vuelca el derecho al terreno”: traduce la realidad jurídica (títulos, limitaciones, servidumbres, titulares) en una representación territorial técnicamente fundada y documentada. Por ello, la presentación del plano sin su correspondiente Estudio Técnico‑Legal completo y conforme supone, en supuestos complejos, un expediente incompleto e improcedente para su registración definitiva.

2. Alcance de la responsabilidad profesional

• Corresponde al perito realizar una investigación exhaustiva y fundada que permita acreditar y documentar: la aplicación territorial del derecho, la cadena dominial y de transmisión, la afectación por cargas o limitaciones, la situación de ocupación y el cotejo con la cartografía vigente.
• El perito responde profesional y civilmente por la veracidad, integridad y suficiencia del Estudio Técnico‑Legal y de los instrumentos que acompañan la mensura (planos, croquis, imágenes, títulos certificados).
• La actuación del perito debe ajustarse a normas técnicas vigentes, códigos de ética profesional y exigencias administrativas del Catastro y Registro.

3. Contenido mínimo obligatorio del Estudio Técnico‑Legal

El Estudio Técnico‑Legal deberá acompañar, como mínimo, la siguiente documentación:

1. Identificación del perito (matrícula profesional, domicilio, firma y sello).
2. Plano de mensura georreferenciado (escala adecuada), con catastro y coordenadas identificables.
3. Títulos y antecedentes: copia certificada de los títulos dominiales, antecedentes registrales relevantes, escrituras, instrumentos públicos o privados debidamente protocolizados y con certificación que acredite vigencia y concordancia.
4. Informe de estudio de títulos: análisis de cadena dominial, concordancias y discrepancias, observaciones sobre inscripciones anteriores, servidumbres, limitaciones y gravámenes.
5. Croquis de campo y acta de constatación: croquis complementarios que permitan visualizar soluciones propuestas, acta de inspección ocular, relación de informantes y manifestaciones relevantes.
6. Evidencia fotográfica y/o imágenes aéreas: fotografías georreferenciadas (con fecha) que documenten el estado de ocupación y rasgos relevantes del terreno.
7. Informe de verificación de ocupación: relación de ocupantes, forma de tenencia, elementos de prueba de la posesión (p.ej. ocupación efectiva, mejoras).
8. Análisis de colindancias: comprobación de linderos y concordancia con títulos de los colindantes; notificaciones cuando hubiere sido necesario.
9. Metodología empleada: descripción de técnicas, equipos (p.ej. GNSS), fecha de levantamiento, precisión alcanzada y protocolos de trabajo.
10. Conclusiones, propuesta de solución técnica y, en su caso, recomendación de medidas precautorias o de remisión a la vía judicial o administrativa correspondiente.
11. Índice de anexos.

4. Formalidades y requisitos de presentación

• Todas las copias de títulos y documentos probatorios deben estar debidamente certificadas o autenticadas conforme la normativa aplicable.
• El Estudio Técnico‑Legal debe presentarse en versión digital y física si la normativa institucional lo exige, con firma digital o firma y sello del perito según corresponda.
• Los planos deben incluir la nota que publicite la superposición o la doble titularidad cuando así corresponda (tal como lo solicita Catastro), y remitir al expediente y al Estudio Técnico‑Legal como soporte documental.

5. Consecuencias de la omisión o insuficiencia del Estudio Técnico‑Legal

• La ausencia o insuficiencia del Estudio Técnico‑Legal implicará, como regla, la observación del expediente y la imposibilidad de registrar definitivamente el plano hasta su subsanación.
• Se podrá exigir la ampliación del informe o la incorporación de elementos complementarios (peritajes especializados, actas de constatación adicionales, certificaciones registrales actualizadas).
• La presentación de información falsa o dolosa podrá generar las responsabilidades profesionales y administrativas que correspondan según la normativa aplicable.

6. Buenas prácticas y recomendaciones al perito

• Adoptar un enfoque interdisciplinario (coordinación con abogados, escribanos, agrimensores especializados en catastro, topógrafos, cuando proceda).
• Documentar exhaustivamente cada etapa de la investigación, con copia digitalizada y respaldos.
• Indicar claramente en el informe las limitaciones de alcance o de precisión que hubieren existido en la mensura.
• Proponer medidas precautorias cuando existan indicios de conflicto (p.ej. solicitud de inscripción con constancia limitativa, recomendación de medidas cautelares por la vía judicial cuando corresponda).

PROCEDIMIENTO DE REVISIÓN Y VALIDACIÓN DEL ESTUDIO TÉCNICO‑LEGAL (FLUJOGRAMA SINTÉTICO)

1. Ingreso y control documental (Catastro)

o              Verificación de presentación física y/o digital; comprobación de firmas, sellos y certificaciones; control de la integridad de títulos y anexos.

2. Evaluación técnica preliminar (Catastro)

o              Revisión del plano y cotejo cartográfico; verificación de georreferenciación; inspección ocular si procede; comprobación de la metodología del perito.

3. Evaluación jurídica y registral (Registro/Asesoría Legal)

o              Revisión del estudio de títulos, identificación de doble titularidad o inconsistencias que impliquen conflicto de dominio.

4. Reunión interdisciplinaria de análisis (Catastro – Registro – Asesoría Legal)

o              Si existen dudas relevantes o doble titularidad, convocar a Junta Técnico‑Legal para pronunciamiento técnico‑administrativo; la Junta puede proponer condiciones, hacer observaciones o recomendar la elevación a instancia judicial si la controversia excede competencias administrativas.

5. Emisión de resolución administrativa

o              Registración técnica del plano (con o sin nota de superposición) o emisión de resolución fundada por la Junta Técnico‑Legal cuando existan conflictos dominiales.

6. Toma de razón en Registro

o              Incorporación del plano aprobado, inclusión de nota en Rubro 10 de la cédula parcelaria y demás asientos que correspondan para publicidad a terceros.

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CRITERIOS UNIFICADOS PARA LA VALIDACIÓN

1. Integridad documental: todo plano para aprobación en supuestos complejos deberá acompañarse del Estudio Técnico‑Legal completo.
2. Pertinencia probatoria: los elementos aportados (títulos, actas, fotografías, croquis) deben ser pertinentes, actualizados y certificados.
3. Razonamiento técnico‑jurídico: el informe debe explicar de forma clara la conexión entre la norma aplicable, el título y la representación territorial.
4. Trazabilidad: todas las decisiones deben quedar registradas en el expediente con fecha, responsables y fundamento.
5. Coherencia interinstitucional: las decisiones de Catastro y Registro deben guardar coherencia, sin invadir competencias ni pretender resoluciones jurisdiccionales.

MODELO DE ANOTACIÓN PARA PLANO Y ASIENTO REGISTRAL (RUBRO 10)

Anotación modelo para plano: Plano registrado con constancia de superposición cartográfica y/o indicio de doble (o múltiple) titularidad. Véase Estudio Técnico‑Legal y títulos obrantes en expediente N° _____. La presente registración se realiza a efectos de publicidad conforme a la normativa vigente, sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondan para dirimir la titularidad real.

Rubro 10 (cédula parcelaria): Existe superposición cartográfica parcial/total y/o doble titularidad entre el plano N°______ y N° ____. Se ordena toma de razón s/ resolución N° _____de fecha_____

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CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

1. El Estudio Técnico‑Legal del perito agrimensor es elemento constitutivo de la mensura en supuestos complejos y su ausencia o deficiencia impide la debida registración del plano.
2. Corresponde establecer un protocolo interno que fije criterios y checklists mínimos para la recepción, revisión y validación de dichos estudios, asegurando interoperabilidad y trazabilidad entre Catastro y Registro.
3. Recomendase la formalización de la Junta Técnico‑Legal para pronunciamientos en casos de doble titularidad y supuestos donde la conflictividad documental exceda la dimensión técnica.
4. Implementar capacitación periódica para peritos y personal de Catastro y Registro sobre estándares mínimos de presentación y verificación documental.
5. Establecer mecanismo de comunicación pública en el plano y en el asiento registral (Rubro 10) que proteja al tercero de buena fe y preserve la integridad del procedimiento administrativo.

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ANEXO: CHECKLIST MÍNIMO PARA EL ESTUDIO TÉCNICO‑LEGAL (A ADJUNTAR AL EXPEDIENTE)

☐            Identificación y matrícula del perito (firma y sello).

☐            Plano georreferenciado (archivo digital y copia papel si corresponde).

☐            Copias certificadas de títulos y antecedentes registrales.

☐            Informe de estudio de títulos (relación de concordancias y discrepancias).

☐            Acta de inspección ocular y croquis de campo.

☐            Fotografías y/o imágenes aéreas georreferenciadas (con fecha).

☐            Informe de verificación de ocupación y relación de ocupantes.

☐            Metodología de levantamiento (equipos, precisión).

☐            Análisis de colindancias y notificaciones practicadas.

☐            Conclusiones y recomendación técnica (aprobación/observaciones).

☐            Índice de anexos y numeración concordante con el expediente.

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Observación final

El presente informe tiene por finalidad servir de base para la elaboración de una Disposición Técnica Interna u Orden de Servicio que unifique criterios y procedimientos. Se sugiere incorporar este texto como anexo técnico en la futura norma interna y someterlo a revisión por la Asesoría Legal institucional para su plena adecuación jurídica y administrativa.

Dr. Francisco Barrau

Director

5/7/10 NOV.-