MUNICIPALIDAD DE YALA

CONCEJO DELIBERANTE

Ordenanza 193 Concejo Deliberante de Yala –2020

ORDENANZA REGULATORIA DE USO Y FRACCIONAMIENTO DEL SUELO

CONSIDERANDO:

La plena vigencia de la Ley Provincial N°6099/18 “Ordenamiento Territorial Fraccionamiento y Usos de Suelo”

Que el Código Civil y Comercial de la Nación regulo como “Conjuntos Inmobiliarios” a los barrios cerrados y a los clubes de campo.

Que Respetando la autonomía Municipal el artículo 2075 del Código Civil y Comercial establece como competencia municipal regular “las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos”.

En uso de las atribuciones que le confiere el articulo 189 Inc. b) de la Constitución provincial y el articulo 117 y conc. de la Ley Orgánica de Municipios N° 4466.

EL CONCEJO DELIBERANTE DE YALA SANCIONA COMO ORDENANZA:

DEL REGIMEN DE FRACCIONAMIENTO DE SUELO URBANO

ARTÍCULO 1°- Los titulares de dominio de inmuebles urbanos o rurales ubicados dentro de la Jurisdicción territorial del Municipio de Yala que soliciten efectuar conjuntos inmobiliarios o loteos, deberán solicitar en forma previa a la presentación en la Dirección Provincial de Inmuebles la constancia de cumplimiento del Plan de Ordenamiento Territorial que será de acuerdo a los procedimientos y normas de la presente Ordenanza y demás normas vigentes, bajo pena de nulidad de lo actuado y sin perjuicio de las multas que correspondan. –

La misma se otorgará respetando el planeamiento urbanístico, los usos de sueldo y previo estudio de viabilidad urbanística, ambiental, el cumplimiento de la Ley Provincial N° 6099/1, la Ley de Bosques y de la presente Ordenanza. –

ARTÍCULO 2°.- Defínase como Fraccionamiento de Suelo Urbano a toda división en partes de una superficie determinada, mediante su configuración en bloques o manzanas y/o en lotes o parcelas, rodeadas de vías de circulación y espacios de uso público y/o común.

Denominase manzana a toda superficie rodeada de calles o pasajes vehiculares o peatonales.

Denominase lote o parcela a toda superficie configurada por una poligonal cerrada, con límites jurídicos determinados o determinables, y que cuenta con acceso a vía de circulación.

ARTÍCULO 3°.- loteos: entiéndase por loteo a todo fraccionamiento de Suelo Urbano que contempla la apertura de vías de circulación pública y la definición de espacios de uso público y espacios verdes, cuya donación e incorporación al uso y dominio público es obligatorio. –

Los dimensiones de parcelas perteneciente  a loteos, o por simple división no  podrán ser inferiores a.

• Frente Mínimo: quince (15) metros.
• Superficie Mínima: 600 m2.
• O.S.: dependiendo de la zona en donde se quiera emplazar
• O.T.: dependiendo de la zona en donde se quiera emplazar

Se exceptúa de ello a los loteos o fraccionamientos efectuados por el Estado Provincial o Municipal según articulo 35 Ley Provincial N°6099/18 “Ordenamiento Territorial Fraccionamiento y Usos de Suelo”

ARTÍCULO 4°.- En los loteos el propietario deberá efectuar la donación a favor del Municipio sobre la superficie total del fraccionamiento, cualquiera sea la superficie por fraccionar, destinada a espacios verdes, que será del 8% ocho por ciento.

En todo loteo los propietarios de las tierras deberán donar al dominio provincial o municipal, según corresponda, para su uso común, la superficie destinada a espacios circulatorios, espacios verdes y a reservas para la localización de equipamientos comunitarios de uso público.

Las donaciones de las mencionadas superficies al dominio público municipal o provincial, se acreditarán por las constancias administrativas, conforme lo previsto en el Artículo 1553 del Código Civil y Comercial.

La donación de espacios al dominio público se aprobará de acuerdo a los valores mínimos fijados a continuación:

Para espacios verdes: En nuevos centros de población el ocho por ciento (8%)  el porcentajes ante indicado será donado sobre la superficie total del fraccionamiento cualquiera sea la superficie a fraccionar.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

DEFINICION Y MARCO LEGAL

ARTÍCULO 5°.- Defínanse como Conjuntos Inmobiliarios a las urbanizaciones cuyas características han sido establecidas en el Libro IV -Derechos Reales- Título VI- Capítulo 1 del Código Civil y Comercial, Ley N° 26.994.- y la Ley Provincial N°6099/18 “Ordenamiento Territorial Fraccionamiento y Usos de Suelo”

 BARRIÓ CERRADO O PRIVADO

ARTÍCULO 6°.- Se considera Barrio Cerrado o Privado a toda urbanización destinada a uso residencial predominante y equipamiento complementario, cuyo perímetro tenga un límite material y acceso restringido.

La tipología de Barrio Cerrado involucra espacio de uso exclusivo afectadas a vivienda familiar y/o viviendas multifamiliares; espacios de uso común afectado a vías de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.

ARTÍCULO 7.-Los Barrios Privados o Cerrados tendrán una superficie mínima de dos hectáreas (2 Ha).

Las unidades privadas  del barrio cerrado deberán cumplir obligatoriamente las siguientes medidas mínimas de ocupación del suelo:

• Frente Mínimo: veinte (20) metros.
• Superficie Mínima: 1000 m2.

ARTÍCULO 8°: Los emprendimientos destinados a Barrio Cerrado, deberán asignar a equipamientos comunes y espacios verdes los porcentajes descripto en la Ley Provincial N° 6099/18 “De O.T. Fraccionamiento y Uso de Suelo”.. Art 44 inc. 11:

• Hasta 4 ha el 8 %
• De 4 ha a 10ha el 15%
• Para mayores de 10ha el 20%

Esta porción será utilizada exclusivamente con espacios verdes, plazas, canchas deportivas descubiertas, estanques, lagunas o parquizaciones conforme lo determine el conjunto inmobiliario, estando prohibida la realización de construcciones y/o edificaciones en esos espacios.

No se considera comprendido en este porcentaje el espacio destinado a vías de circulación o calles internas. El conjunto inmobiliario será responsable de mantener en buenas condiciones este espacio.

CLUB DE CAMPO

ARTÍCULO 9°.- Se entiende por club de Campo, al Complejo Residencial Recreativo, cerrado donde una parte del mismo se encuentre equipada, para la práctica de actividades deportivas, sociales, culturales y la otra, destinada al uso residencial, donde ambas zonas guardan una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que la convierta en un todo inescindible.

La tipología de Club de Campo involucra espacios de usos exclusivos para vivienda familiar y multifamiliar y espacios comunes de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.

Los conjuntos inmobiliarios que no se encuadren como barrio cerrado, se encuadraran en el presente capitulo como Club de Campo.

ARTÍCULO 10°.- Los Clubes de Campos tendrán una superficie mínima de diez hectáreas (10 Ha).

Las unidades privadas  del club de campo deberán cumplir obligatoriamente las siguientes medidas mínimas de ocupación del suelo:

• Frente Mínimo: 20 m
• Superficie Mínima: 1000 m2

ARTÍCULO 11°.- Los emprendimientos destinados a Club de Campo, deberán destinar obligatoriamente el 20 % veinte por ciento de la superficie total mensurada a partes necesariamente comunes o de uso común en los términos del Art. 2076 Código Civil y Comercial.

Esta porción será utilizada exclusivamente con espacios verdes, plazas, canchas deportivas, estanques, lagunas o parquizaciones conforme lo determine el conjunto inmobiliario, estando prohibida la realización de construcciones y/o edificaciones en más del 50% de la superficie regulada en el presente artículo.

No se considera comprendido en este porcentaje el espacio destinado a vías de circulación o calles internas. El conjunto inmobiliario será responsable de mantener en buenas condiciones este espacio.

Las áreas comunes no podrán ser reducidas, ni tampoco será subdividida, ni enajenada en forma independiente de las unidades privadas que construyen el área de viviendas.

SIMPLE DIVISIÓN

ARTÍCULO 12.- Definición. Entiéndase por Simple División a todo Fraccionamiento de Suelo Urbano en el que la apertura de vías de circulación pública y la definición de espacios de uso público y/o común se encuentra resuelta previamente en su zona de implantación.

ARTÍCULO 13.- La superficie pasible de Simple División no será en ningún caso mayor a los cinco mil metros cuadrados (5000 m2) siempre y cuando que todos los lotes resultantes tengan salida directa a la vía pública.

La superficie pasible de simple división no será en ningún caso será menor a

• Frente Mínimo: quince (15) metros.
• Superficie Mínima: 600 m2.

DE LOS REQUISITOS, PROCEDIMIENTOS Y TRAMITACIÓN DEL FRACCIONAMIENTO DE SUELO URBANO

Requisitos de Infraestructura

ARTÍCULO 14.- Para la aprobación de Fraccionamientos de Suelo Urbano, se requerirá la provisión de los servicios esenciales estipulados en el Artículo 25 de la Ley Provincial N° 6099/18 “De O.T. Fraccionamiento y Uso de Suelo”.. los proyectos y las obras respectivas serán tramitados, ejecutados y financiados por los propietarios del inmueble afectado.

ARTÍCULO 15°.- DISPOSICIONES COMUNES El presente se aplicara  a todos los conjuntos inmobiliarios o loteos.

1. Manzana rodeada de calles:
2. Lado mínimo sobre vías secundarias en zonas residenciales: 50 mts.
3. Lado mínimo sobre vías principal: 100 mts.
4. El lado mayor no superara tres veces el lado menor de la manzana y hasta un máximo de 200mts.
5. Vías Públicas. El trazado de las vías públicas deben respetar las siguientes disposiciones:
6. En todos los casos deberá existir la continuidad de las vías existentes o la prevista, manteniendo la continuidad de la trama urbana.
7. Las calles internas deberán tener un ancho mínimo de 16 ms. en vías principales y 13 ms en vías secundarios.
8. El ancho de las vías arteriales / avenidas no será inferior a 25ms. Contados desde la línea de edificación.
9. La calle que vincule a la urbanización nueva (loteo o conjunto inmobiliario) por una vía externa deberá ser tratada de modo que garantice su uso en cualquier circunstancia.
10. En todo el perímetro del proyecto, deberá preverse las vías de circulación interna paralela al cerco perimetral, de uso peatonal y/o vehicular con un ancho mínimo de ocho (8) metros, La Secretaria de Obras y Servicios del Municipio podrá ampliar el ancho y exigir su desarrollo en todas las caras del polígono; si fuera necesario para el ordenamiento y gestión territorial de integración armónica con el entorno.

ARTÍCULO 16°.- En caso de subdivisión simple, las parcelas resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. El lote frentista deberá cumplir con la superficie mínima establecida en esas categorías en el Artículo 3 de la presente Ordenanza.
2. Los lotes internos deberán cumplir los siguientes requisitos:

Tener un pasaje de acceso de uso común (peatonal y vehicular) con salida directa a la vía pública será de seis metros (8m) en los casos en que los lotes resultantes se ubiquen de un solo lado de dicho pasaje; y de doce metros (12m) en el caso que los lotes resultantes se ubiquen a ambos lados del mismo.

Los pasajes sin salida, tendrán un fondo de saco-cul de sac- con radio de giro apropiado que permita el retorno vehicular.

ARTÍCULO 17°.- En el caso de conjuntos inmobiliarios deberá cumplir:

2. Cercos divisorios exteriores: Consistirán en el cerramiento perimetral del emprendimiento urbanístico de hasta 50 metros, de altura, no opacos y tratados paisajísticamente a cargo del emprendedor.
3. Cercos divisorios interiores: En caso de materialización, el mismo deberá ejecutarse desde el plano de piso, con material translucido (laja, cerco vivo) y ser tratado paisajísticamente.
4. Forestación: la franja perimetral deberá arbolarse y tratarse paisajísticamente en todo el borde. También la incorporación de arbolado en veredas cada 10 mts de frente.
5. Alumbrado: tendido de alumbrado público con instalación subterránea y artefactos tipo LED (tipo conveniente).}
6. Recolección de residuos: Obligatoriedad de la recolección de residuos diferenciado, como así también la incorporación de contenedores diferenciados, en los ingresos de los predios con los servicios ya separados para su posterior levantamiento.
7. Relativas a la edificación en unidades individuales referidas a la superficie de uso exclusivo.
8. O.S.: 0,30
9. O.T.: 0,60
10. Retiro frontal: 5mts
11. Retiro lateral: 3 mts
12. Retiro posterior: 5 mts
13. Max: 7 mts

DEFINICIONES:

F.O.S. (Factor de Ocupación del Suelo): Porcentaje máximo de la superficie total de una parcela que puede ser ocupada con edificación, a nivel de cota cero de la parcela o según la proyección horizontal a esa cota, considerando la envolvente total del edificio

F.O.T. (Factor de Ocupación Total): Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie total edificable. En el cómputo de la superficie total edificable y a los efectos de la aplicación del F.O.T., no se incluirá la superficie cubierta y semi cubierta ubicada por debajo del nivel municipal establecido para la parcela, la de los locales técnicos y piletas de natación. Los espacios de altura múltiple se computan una sola vez.

ARTÍCULO 18°.- proyecto El propietario que quiera realizar un loteo o un conjunto inmobiliario, deberá presentar una carpeta del proyecto en la Municipalidad. Si el Municipio aprobare el mismo y se emitirá la “factibilidad”, el propietario presentará el Proyecto en la Dirección Provincial de Inmuebles para su aprobación definitiva.

La documentación técnica del Proyecto, será firmada por profesional de la Agrimensura. Formará parte de la misma en ambas instancias, la propuesta urbanística, la que será refrendada por profesional de la Arquitectura. –

1. En el aspecto técnico, los planos deberán cumplimentar las siguientes exigencias:
2. Indicar en la carátula el tipo de Fraccionamiento de Suelo Urbano;
3. Consignar las dimensiones longitudinales y superficiales en sistema métrico decimal;
4. Indicar los ángulos internos y rumbo de un lado por lo menos, en sistema sexagesimal;
5. Fijar los accidentes topográficos o elementos encontrados al practicarse el relevamiento del terreno (usarse los signos convencionales);
6. Unificar previamente las parcelas, catastral y dominialmente, cuando el fraccionamiento estuviere integrado por dos (2) o más propiedades de distintos dueños;
7. En los casos de donación para uso público, se consignarán los parciales destinados a cada fin;
8. En los casos de anexamientos se practicará el balance de cada uno de los lotes. Asimismo, se indicarán los colindantes según la nomenclatura catastral;
9. Indicar los servicios cloacales, de agua potable corriente y energía eléctrica más próximos al nuevo fraccionamiento, hasta una distancia de quinientos metros (500m) del mismo.
10. Plano de altimetría del predio a fraccionarse, con cotas y curvas de nivel y detalle de escurrimiento de aguas superficiales;
11. En lo referente a la documentación:
12. Certificado de dominio del predio a fraccionarse otorgado por el Registro Inmobiliario.
13. Archivo digital, plano original y una copia heliográfica del proyecto, en fondo claro y líneas oscuras.
14. Certificados de factibilidad de servicios de agua potable corriente y energía eléctrica: dichas factibilidades deberán ser expedidas o denegadas por las reparticiones o empresas prestatarias del servicio. De condicionarse la factibilidad a obras de nexos a las redes existentes, y de corresponder éstas al interesado, se adjuntará el compromiso de ejecución y financiamiento de las mismas a cargo del propietario, como asimismo el proyecto de obra, de detalle y visado por la repartición o empresa prestataria.
15. Certificado de Factibilidad de disposición de efluentes cloacales en redes, de corresponder, expedido por la repartición o empresa prestataria.
16. Estudio de absorción de suelo para sistemas de biodigestores, que demuestre la viabilidad de dicho sistema, en los casos en que se seleccione esa alternativa, ya que no se permitirá la colocación de pozos absorbentes.
17. Únicamente para Conjuntos Inmobiliarios a ejecutar en predios con suelos no absorbentes, el propietario deberá comprometer la ejecución y financiamiento de un sistema autónomo de redes y tratamiento de efluentes cloacales.
18. Certificado de no Inundabilidad de Impacto Hidrológico y Línea de Seguridad, expedido por la Dirección Provincial de Recursos Hídricos.
19. Constancia de cumplimiento de las leyes de ejercicio profesional, otorgado por el Consejo/Colegio Profesional respectivo;
20. Informe de Impacto Ambiental debidamente intervenido y aprobado por el organismo estatal competente en la materia; el mismo detallará las condiciones a cumplir que aseguren el debido cumplimiento de los objetivos contenidos en los incisos d), f), g) y h) del Artículo 5 de la Ley Nº6099 y de las normativas vigentes en la materia;
21. Certificado actualizado de estado de dominio;
22. Certificado de libre deuda, expedido por este organismo.
23. Copias del plano de mensura;
24. Abonar las tasas establecidas para la subdivisión de inmuebles,  loteos o conjuntos inmobiliarios establecida en la Ordenanza impositiva, que se aplicaran a la presente.
25. Planillas de cálculos de coordenadas y superficies de las manzanas y lotes irregulares, si los hubiere.

ARTÍCULO 19.- Si se trata de un proyecto de simple división se solicitará: aspecto técnico: todos los requisitos del artículo anterior salvo el Inc. H); documentación: se requerirá los incisos a, b, e, g, h del presente. Ello, sin perjuicio que, si a criterio de la autoridad de aplicación resulta necesario por aspectos de seguridad, urbanísimo, ambiente u otro de interés general podrá requerir el cumplimiento de cualquiera de los inicios del artículo anterior para la aprobación del proyecto de simple división.

ARTÍCULO  20.- Una vez cumplido todos los requisitos, se emitirá por Decreto del Intendente (que será refrendado por el Secretario de Obras y Servicios) la constancia de cumplimiento y factibilidad del  subdivisión simple, loteo o conjunto inmobiliario.-

ARTÍCULO  21.- En caso de que la autoridad de aplicación lo considere necesario –por cuestiones de seguridad, urbanísimo, ambientales u otra de interés general- podrá requerir ampliar la información o documentación necesaria  del proyecto.

CONTRAVENCIONES:

ARTÍCULO 22: Las personas humanas o jurídicas que incumplieran la presente ordenanza, serán pasibles de una multa de entre 500 UT hasta 70.000 UT conforme Ordenanza impositiva vigente, la falta se aplicara teniendo en consideración la magnitud del emprendimiento, se consideran faltas:

1. La iniciación de los trámites sin obtener la autorización municipal previa.
2. La presentación de datos falsos y/o engañosos.
3. La violación a la normativa de Bosques nativos.
4. El propietario, profesional o funcionario público que dé inicio, tramitación u aprobación de trámites en la Dirección Provincial de Inmuebles de Loteos o Conjuntos inmobiliarios de inmuebles ubicados en la jurisdicción de Yala, sin la  aprobación municipal previa.
5. Cualquier hecho realizado en violación a la presente Ordenanza.
6. Las empresas prestatarias de servicios de luz, agua, canal y/o otros, autoricen la conexión de servicios sin la previa autorización y aprobación del conjunto inmobiliario.

ARTÍCULO 23.- Para comercializar lotes pertenecientes a un Fraccionamiento de Suelo de un inmueble ubicado en la jurisdicción del Municipio de Yala sin Aprobación Definitiva, que cuentan con Proyecto Aprobado y ejecución parcial de la infraestructura prevista en la Ley 6099 o no, el propietario deberá cumplir las siguientes condiciones:

1. Solicitar autorización previa al Ministerio de Infraestructura, Servicios Públicos, Tierra y Vivienda constituyendo garantías reales, que resguarden ampliamente a los compradores de lotes que no cuenten con la totalidad de la infraestructura requerida por la presente Ley;
2. De obtenerse dicha autorización, colocar en el predio un cartel con leyenda y dimensiones fijadas por la Autoridad de Aplicación, como asimismo dejar debida constancia en los boletos de compra-venta, con el objetivo de informar debidamente a los compradores del avance real de las obras de infraestructura;
3. Acreditar el siguiente avance mínimo de las obras de infraestructura:
   • Apertura de calles, amojonamiento de lotes, tendido de redes de agua potable y líquidos cloacales en caso de suelo no absorbente; de corresponder, nexos a redes troncales de agua potable y cloacas;
   • Para los casos de provisión de agua potable mediante sistemas autónomos, se deberá demostrar la efectiva construcción y funcionamiento del sistema de captación y tratamiento respectivo; debidamente autorizado por la autoridad competente.
4. En ningún caso se podrá comercializar más de un treinta por ciento (30 %) del total de las parcelas resultantes del fraccionamiento, hasta la aprobación definitiva del mismo.

ARTÍCULO 24.- De comprobar las autoridades competentes las publicaciones en medios gráficos, digitales o por cualquier medio la comercialización de lotes, unidades funcionales o fracciones pertenecientes a un Fraccionamiento de Suelo, loteo o conjunto inmobiliario de un inmueble ubicado en la jurisdicción del Municipio de Yala sin Aprobación Definitiva, la autoridad municipal podrá conjunta o indistintamente:

1. Paralizar de inmediato la comercialización respectiva;
2. Efectuar la correspondiente Denuncia Penal;
3. Revocar la constancia de factibilidad municipal emitida;
4. Dar amplia difusión pública a las actuaciones respectivas.
5. Aplicar multas de (300) trecientas a (30.000) treinta mil (UT) Unidades tributarias.

Artículo  25.- Derogar las Ordenanzas Nº 54/16 C.C.Y. y Nº59/16 C.C.Y.

Artículo  26.- La presente Ordenanza entra en vigencia desde su publicación y será de aplicación a todos los trámites iniciados que no cuenten con la factibilidad municipal a la  fecha de la vigencia, quienes deberán  adecuar el proyecto a las disposiciones de la presente.

Artículo  27.- El Departamento Ejecutivo reglamentara la presente Ordenanza.

Artículo  28.-  Comuníquese al Departamento Ejecutivo.-

San Pablo, sala de sesiones, a los 10 días del mes de septiembre del 2020.-

Santiago Bejarano

Presidente

Concejo Deliberante de Yala