COMISION MUNICIPAL DE RODEITO

ORDENANZA Nº 012/2017

ORDENANZA CONJUNTOS INMOBILIARIOS

VISTO:       

La dinámica del mercado ha generado nuevos fenómenos urbanísticos de gran significación en términos de inversión económica con consecuencia y efectos positivos en materia de empleo y satisfacción a los problemas habitacionales.-

CONSIDERANDO:

La adecuación funcional del conjunto inmobiliario es necesaria, por cuanto los derechos reales contienen disposiciones de orden público y se integran con normas administrativas locales Provinciales y Municipales. Siendo la responsabilidad primaria del ordenamiento territorial recae en el nivel municipal.

Además, atendiendo a la realidad urbanística actual, el Código Civil y Comercial de la Nación regulo como “Conjuntos Inmobiliarios” a los barrios cerrados y a los clubes de campo. Respetando la autonomía Municipal en su artículo 2075, donde establece como competencia municipal regular “las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos”.

Los loteos con fines de urbanización y los conjuntos inmobiliarios que se realicen en el ejido municipal que impliquen un cambio en el suelo deben cumplir con análisis determinados, por tanto requieren de numerosos estudios y controles de diferentes organismos.-

Teniendo en cuenta la finalidad de cada conjunto inmobiliario, también se debe confeccionar un acceso seguro a los mismos,  atento a que nuestra localidad se encuentra ubicada sobre la Ruta Provincial N° 1.-

En uso de las atribuciones que le confiere el articulo 189 Inc. b) de la Constitución provincial y el articulo 117 y concordantes de la Ley Orgánica de Municipios N° 4466.

EL CONCEJO COMUNAL DE RODEITO

ORDENA:

Capitulo I

ARTÍCULO 1º.- Los conjuntos inmobiliarios en cualquiera de sus formas, que se constituyen en los términos del artículo 2073 del Código Civil y Comercial dentro del ejido municipal serán regulados por la presente Ordenanza.-

ARTÍCULO 2º.- Los titulares de dominio que quisieran realizar conjuntos inmobiliarios deberán solicitar en forma previa –a la presentación en la Dirección Provincial de Inmuebles- la autorización y aprobación de factibilidad por parte de la Comisión Municipal de Rodeito, bajo pena de nulidad de lo actuado y sin perjuicio de las multas que correspondan.- La misma se otorgara respetando el planeamiento urbanístico, los usos de suelo y previo estudio de  viabilidad urbanística, ambiental, cumplimiento de la Ley de Bosques y  de la presente Ordenanza.-

BARRIO CERRADO O PRIVADO

ARTÍCULO 3º.- Se considera Barrio Cerrado o Privado a toda urbanización destinada a uso residencial predominante y equipamiento complementario, cuyo perímetro tenga un límite material y acceso restringido.-

La tipología de Barrio Cerrado involucra espacio de uso exclusivo afectadas a vivienda familiar y/o viviendas multifamiliares; espacios de uso común afectado a vías de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.

Normas de ocupación del suelo.-

ARTÍCULO 4º.- Las partes privativas del barrio cerrado en los términos del Art. 2077 Código Civil y Comercial, deberán cumplir obligatoriamente las siguientes medidas mínimas de ocupación del suelo: -Frente Mínimo: quince (15) metros. -Superficie Mínima: 600 m2. Relativas a la edificación en unidades individuales referidas a la superficie de uso exclusivo. -F.O.S.: 0,40. -F.O.T.: 0,60.- Relativas a la morfología urbana -Altura Máxima: 10 metros y un hasta dos plantas de edificación.-Retiros obligatorios: 3 metros de cada eje divisorio incluyendo ochava. 5 metros de la calle de dominio público y/o de circulación interna.- Espacios de uso común: Se exige como mínimo el ocho por ciento (8%) del total de la superficie como áreas comunes que estará destinado a espacios verdes y áreas de recreación descubierta.- Cercos divisorios exteriores: Consistirán en el cerramiento perimetral del emprendimiento urbanístico y serán ejecutados con rejas o alambres metálicos de hasta 2.50 metros, de altura, no opacos  y tratados paisajísticamente a cargo del emprendedor. Cercos divisorios interiores: En caso de materialización, el mismo deberá ejecutarse desde el plano de piso, con material translucido (laja, cerco vivo) y ser tratado paisajísticamente.- Forestación: la franja perimetral  deberá arbolarse y tratarse paisajísticamente en todo el borde.- F.O.S. (Factor de Ocupación del Suelo): Porcentaje máximo de la superficie total de una parcela que puede ser ocupada con edificación, a nivel de cota cero de la parcela o según la proyección horizontal a esa cota, considerando la envolvente total del edificio, y excluyendo los balcones de vuelo menor o igual a 1,20 mts. F.O.T. (Factor de Ocupación Total): Número que, multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie total edificable. En el cómputo de la superficie total edificable y a los efectos de la aplicación del F.O.T., no se incluirá la superficie cubierta y semi cubierta ubicada por debajo del nivel municipal establecido para la parcela, la de los locales técnicos y piletas de natación. Los espacios de altura múltiple se computan una sola vez.-

Normas de Usos del Suelo

ARTÍCULO 5º.- Uso predominante. Residencial.

Usos  complementarios: recreativos, sociales, culturales, servicios personales.

ARTÍCULO 6º.-Los emprendimientos destinados a Barrio Cerrado, deberán destinar obligatoriamente el 8 % ocho por ciento de su superficie total mensurada a partes necesariamente comunes o de uso común en los términos del Art. 2076 Código Civil y Comercial.

Esta porción será utilizada exclusivamente con espacios verdes, plazas, canchas deportivas descubiertas, estanques, lagunas o parquizaciones conforme lo determine el conjunto inmobiliario, estando prohibida la realización de construcciones y/o edificaciones en esos espacios.

No se considera comprendido en este porcentaje el espacio destinado a vías de circulación o calles internas. El conjunto inmobiliario será responsable de mantener en buenas condiciones este espacio.-

CLUB DE CAMPO

ARTÍCULO 7º.- Se entiende por club de Campo, al Complejo Residencial Recreativo, cerrado donde una parte del mismo se encuentre equipada, para la práctica de actividades deportivas, sociales, culturales y la otra, destinada al uso residencial, donde ambas zonas guardan una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que la convierta en un todo inescindible.

La tipología de Club de Campo involucra espacios de usos exclusivos  para vivienda familiar y multifamiliar y espacios comunes de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.

Los conjuntos inmobiliarios que no se encuadren como barrio cerrado, se encuadraran en el presente capitulo como Club de Campo.

Normas de ocupación del suelo

ARTÍCULO 8º.- Las partes privativas del barrio cerrado en los términos del Art. 2077 Código Civil y Comercial, deberán cumplir obligatoriamente las siguientes medidas mínimas usos de suelo: -Frente Mínimo: 20 m. -Superficie Mínima: 800 m2. -Relativas a la edificación  en la superficie de uso exclusivo. -F.O.S.: 0,30. -F.O.T.: 0,50. Relativas a la morfología urbana -Altura Máxima: 9 metros. Retiros obligatorios: 4 metros. De cada eje divisorio incluyendo ochava, y 5 metros. De las calles de dominio público y/o de circulación interna. Espacios de uso común: se exige el veinte por ciento (20%) del total de la urbanización como áreas comunes  que estar destinado, espacios verdes, áreas de recreación, descubierta, espacio destinado a instalaciones sociales y deportivas, al desarrollo de vivienda multifamiliar.

Cercos divisorios exteriores: corresponden  al perímetro del emprendimiento y serán ejecutados  por el promotor o propietario, consistentes en reja s o alambrados metálicos no opacos  y tratados paisajísticamente de hasta 2,50 metros de altura. Cercos divisorios interiores: en el caso de la materialización del eje divisorio y parcelas, como en el L.M, el mismo deberá ejecutarse desde el plano de piso, con material traslucido (reja, cerco vivo, etc.), pudiendo hasta 0,40 metros  construirse con material no traslucido  y debe estipularse en la reglamentación  del emprendimiento. Forestación: la franja perimetral deberá arbolarse y tratarse paisajísticamente en todo el borde.

Normas de usos del suelo

ARTÍCULO 9º.- Usos complementarios: Residencial permanente o transitorio. Uso predominante: Recreativos, deportivo, cultural, social, huerta comunitaria. Los espacios o áreas de uso común, no destinadas  a viviendas, podrán destinarse a edificios para actividades deportivas, sociales y educativas. El proponente deberá estipular detalladamente la forma de utilización de los espacios de uso común.

ARTÍCULO 10°.- Los emprendimientos destinados a Club de Campo, deberán destinar obligatoriamente el 20 % veinte por ciento de la superficie total mensurada a partes necesariamente comunes o de uso común en los términos del Art. 2076 Código Civil y Comercial. Esta porción será utilizada exclusivamente con espacios verdes, plazas, canchas deportivas, estanques, lagunas o parquizaciones conforme lo determine el conjunto inmobiliario, estando prohibida la realización de construcciones y/o edificaciones en  más del 50% de la superficie regulada en el presente artículo. No se considera comprendido en este porcentaje el espacio destinado a vías de circulación o calles internas. El conjunto inmobiliario será responsable de mantener en buenas condiciones este espacio.-

DISPOSICIONES COMUNES

El presente capitulo se aplicara a todos los conjuntos inmobiliarios

ARTÍCULO 11º.-El propietario que quiera realizar un conjunto inmobiliario, deberá presentar una carpeta de Anteproyecto en la Comisión Municipal. Si el Municipio aprobare el mismo y se emitirá la “factibilidad del conjunto inmobiliario”, el propietario presentará el Proyecto en la Dirección Provincial de Inmuebles para su aprobación definitiva.-

La documentación técnica del anteproyecto y Proyecto de Loteo, será firmada por profesional de la Agrimensura. Formará parte de la misma en ambas instancias, la propuesta urbanística, la que será refrendada por profesional de la Arquitectura.-

Deberán cumplimentarse las exigencias básicas siguientes:

A) ANTEPROYECTO:

a) Solicitud de visación del anteproyecto firmada por el propietario y refrendada por los profesionales actuantes;

b) Certificado actualizado de estado de dominio;

c) Certificado de libre deuda municipal;

d) Plano original en vegetal y dos copias conteniendo:

1) La propuesta urbanística.

2) Curvas de nivel a un metro de equidistancia y estudio de desagües pluviales.

e) Certificado de factibilidad de abastecimiento de agua y provisión de energía eléctrica otorgados por organismos competentes;

f) Memoria descriptiva en original y copia;

g) Copias del plano de mensura;

h) Presentar el anteproyecto de reglamento de propiedad horizontal o del conjunto inmobiliario en el cual deberán detallar los espacios comunes que se destinaran conforme los arts.6 y 10 de la presente Ordenanza. La Municipalidad podrá aceptar o exigir modificaciones en lo referente a dichos espacios comunes a su ubicación; y dimensión, dependiendo de la finalidad del conjunto inmobiliario.

i) Estudio de la napa freática y determinación del valor soporte del suelo.

j) Factibilidad ambiental otorgada por la Secretaria de Calidad Ambiental del ministerio de Ambiente de la Provincia o el organismo que lo remplace.

k) Abonar las tasas establecidas para la sub división de inmuebles o loteos establecida en la Ordenanza impositiva, que se aplicaran a la presente.

l) Pre factibilidad de regularización de acceso al conjunto inmobiliario otorgado por la Dirección de Vialidad de la Provincia.

B) PROYECTO:

a) Solicitud de aprobación firmada por el propietario y refrendado por los profesionales;

b) Copia del plano anteproyecto;

c) Certificado actualizado de estado de dominio y estudios de títulos a 20 años, realizado por escribano público;

d) Certificados de libre deuda de la Municipalidad;

e) Planos de:

1) Propuesta urbanística definitiva (original en papel transparente y cinco copias).

2) Proyecto definitivo con curvas de nivel a un metro de equidistancia, donde se señalarán los espacios necesariamente comunes no urbanizables.

f) Certificados de aprobación de proyectos de suministro de agua y energía eléctrica;

g) Memoria descriptiva en original y copia;

h) Planillas de cálculos de coordenadas y superficies de las manzanas y lotes irregulares, si los hubiere.

i) Permiso o factibilidad de la Dirección de Vialidad del Proyecto de acceso al Conjunto Inmobiliario.

ARTÍCULO 12.- Una vez cumplido todos los requisitos, la Comisión Municipal de Rodeíto emitirá la factibilidad del conjunto inmobiliario remitiéndolo a la Dirección Provincial de Inmuebles para su aprobación definitiva.-

ARTICULO 13.- El decreto autorizando el fraccionamiento del inmueble importará el traspaso al dominio público de las calles y espacios verdes, debiéndose ordenar al Registro General la anotación correspondiente. En ningún caso, el propietario podrá exigir compensación alguna.-

ARTÍCULO 14.- Las personas humanas o jurídicas que incumplieran la presente ordenanza, serán pasibles de una multa de entre 1500 UT hasta 100.000 UT, y/o Ordenanza impositiva vigente, la falta se aplicara teniendo en consideración la magnitud del emprendimiento,  se consideran faltas:

a) La iniciación de los trámites sin obtener la autorización municipal previa.

b) La presentación de datos falsos y/o engañosos.

c) La violación a la normativa de Bosques nativos.

d) Cualquier hecho realizado en violación a la presente Ordenanza.

e) Las empresas prestatarias de servicios de luz, agua, canal y/o otros, autoricen la conexión de servicios sin la previa autorización y aprobación del conjunto inmobiliario.-

ARTÍCULO 15.- El reglamento del conjunto inmobiliario que no cumpla con la presente ordenanza, será nulo, y en caso que se realicen edificaciones sin respetar lo normado en la presente norma se podrá ordenar la demolición de las mismas, sin perjuicio de las multas que correspondan.

ARTÍCULO 16.- De las calles externas y espacios de circulación común

a) La calle que vincule a la urbanización cerrada por una vía externa deberá ser tratada de modo que garantice su uso en cualquier circunstancia.

b) En todo el perímetro del proyecto, deberá preverse las vías de circulación interna paralela al cerco perimetral, de uso peatonal y/o vehicular con un ancho mínimo de ocho (8) metros, en aquellas caras del polígono de la superficie oriental indivisa en la que no existe calle publica paralela externa al barrio.

c) La Autoridad de Evaluación podrá ampliar el ancho y exigir su desarrollo en todas las caras del polígono; si fuera necesario para el ordenamiento y gestión territorial de integración armónica con el entorno.

d) La superficie común de circulación interna tendrá las dimensiones apropiadas para el transito cómodo en ambos sentidos, para el acceso a cada área de uso exclusivo e instalaciones comunes, más el espacio para ubicación de redes de infraestructura. Esta superficie deberán ser mejoradas con materiales o productos en cada caso acepte la Municipalidad.

ARTÍCULO  17.- Los conjuntos inmobiliarios serán Radio “I “con respecto a la tasa por recolección de residuos y serán categoría “C” con respecto a la tasa de alumbrado público.

ARTÍCULO  18.- Publíquese en el Boletín Oficial de la provincia.-

Sala de sesiones, a los 06 días de diciembre  del 2017.-

Sergio Eduardo Orellana

Comisionado Municipal.-