CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE EL CARMEN

ORDENANZA Nº 823/CD/2.022.-

CIUDAD DE EL CARMEN, 14 JUL. 2.022.-

VISTO:

Las disposiciones del Código Civil y Comercial, la Ley de Ordenamiento Territorial, Fraccionamiento y Uso de Suelo Nº 6.099, los Artículos 99, 114 de la Ley Orgánica de Municipios Nº 4.466, el Artículo 119 del Reglamento Interno del Concejo Deliberante y,

CONSIDERANDO:

Que desde 2.018 se encuentra vigente la Ley  Nº 6.099 sobre Ordenamiento Territorial, Fraccionamiento y Uso de Suelo, la que establece disposiciones claras y actualiza los requisitos para aquellos que quieran realizar fraccionamiento o desarrollos urbanos.

Que dicha ley es de aplicación en toda la Provincia, sin embargo es necesario que a nivel local se prevea en forma específica como se efectuaran los loteos dentro de la Jurisdicción de la Municipalidad de El Carmen.

Que, esta normativa permitirá al Ejecutivo Municipal, tener un mayor control de estos desarrollos inmobiliarios a efectos de que al momento de su comercialización, cuenten con todos los servicios que dispone la ley.

POR  ELLO:

EL CONCEJO DELIBERANTE DE LA CIUDAD DE EL CARMEN SANCIONA CON FUERZA DE ORDENANZA Nº 823/CD/2.022.-

ARTICULO 1º: Los titulares de dominio de inmuebles urbanos o rurales ubicados dentro de la Jurisdicción Territorial de la Municipalidad de El Carmen que soliciten efectuar conjuntos inmobiliarios o loteos, deberán solicitar en forma previa a la presentación en la Dirección Provincial de Inmuebles la constancia de cumplimiento de lo dispuesto en la presente y demás normas vigentes, bajo pena de nulidad de lo actuado y sin perjuicio de las multas que correspondan.- La misma se otorgara respetando el planeamiento urbanístico, el uso de suelo y previo estudio de viabilidad urbanística, ambiental, el cumplimiento de la Ley Provincial Nº 6.009/18, la Ley de Bosque y de la presente Ordenanza.-

ARTICULO 2º: Defínase como Fraccionamiento de Suelo Urbano a toda división en partes de una superficie determinada, mediante su configuración en bloques o manzanas y/o parcelas, rodeadas de vías de circulación y espacio de uso público y/o común.- Denominase manzana a toda superficie rodeada de calles o pasajes vehiculares o peatonales.- Denominase lote o parcela a toda superficie configurada por una poligonal cerrada, con limites jurídicos determinados o determinables, y que cuentan con acceso a vía de circulación.

ARTÍCULO 3º: Loteos. Entiéndase por loteo o todo fraccionamiento de Suelo Urbano que contempla las aperturas de vías de circulación pública y la definición de espacios de uso público y espacios verdes, cuya donación e incorporación al uso y dominio público es obligatorio.- Las dimensiones de parcelas pertenecientes a loteos, o por simple división no podrán ser inferiores a:

*Frente Mínimo: 10 (diez) metros.

*Superficie Mínima 300(Trescientos) metros cuadrados.

*O.S.: dependiendo de la zona en donde se quiera emplazar.

*O.T.: dependiendo de la zona en donde se quiera emplazar.

ARTICULO 4º: En todo los loteos el propietario deberá efectuar la donación a favor del Municipio del 8 (ocho) por ciento sobre la superficie total del fraccionamiento, cualquiera sea la superficie por fraccionar la que se destinara a espacio verde.-               En todo loteo los propietarios de las tierras deberán donar al dominio provincial o municipal, según corresponda, para su uso común, la superficie destinada a espacios circulatorios, espacios verdes y a reservas para la localización de equipamientos comunitarios de uso público.- Las donaciones de las mencionadas superficies al dominio público municipal o provincial se acreditaran por las constancias administrativas, conforme lo previsto en el  Artículo 1.553 del Código Civil y Comercial.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

DEFINICION Y MARCO LEGAL

ARTICULO 5º: Defínase como Conjunto Inmobiliarios  a las urbanizaciones cuyas características han sido establecidas en el Libro IV- Derechos Reales- Titulo VI Capitulo 1º del Código Civil y Comercial, Ley Nº 26.994.- y la Ley Provincial Nº 6.099/18 “Ordenamiento Territorial Fraccionamiento y Usos de Suelo”.-

BARRIÓ CERRADO O PRIVADO

ARTICULO 6º: Se considera Barrio Cerrado o Privado a toda urbanización destinada a uso residencial predominante y equipamiento complementario, cuyo perímetro tenga un límite material y acceso restringido.- La tipología del Barrio Cerrado involucra espacio de uso exclusivo afectadas a viviendas familiar y/o  multifamiliares; espacio de uso común afectado a vías de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.

ARTICULO 7º: Los Barrios Privados o Cerrados tendrán una superficie mínima de 2  hectáreas (2ha).

*Las unidades privadas del barrio cerrado deberán cumplir obligatoriamente las siguientes medidas mínimas de ocupación del suelo:

*Frente Mínimo: 20(veinte) metros.

*Superficie Mínima: 1.000 (mil) metros cuadrados.

ARTICULO 8º: Los emprendimientos destinados a Barrios Cerrados, deberán asignar a equipamientos comunes y a espacios verdes los porcentajes descriptos en la Ley Provincial Nº 6.099/18 “de O.T. Fraccionamiento y Uso del Suelo”, Art. 44 inc.11:

*Hasta 4 ha el 8%.

*De 4 a 10 ha el 15%.

*Para mayores de 10 ha el 20%

CLUB DE CAMPO

ARTICULO 9º: Se entiende por Club de Campo, al Complejo Residencial, Recreativo, cerrado donde una parte del mismo se encuentra equipada, para la práctica de actividades deportivas, sociales, culturales y la otra, destinada al uso residencial, donde ambas zonas guardan una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que la convierta en un todo inescindible.- La tipología de Club de Campo involucra espacios de uso exclusivos para vivienda familiar y multifamiliar y espacios comunes de circulación interna, dependencias y espacios recreativos.- Los conjuntos inmobiliarios que no se encuadren como barrio cerrado, se encuadran en el presente capitulo como Club de Campo.-

ARTICULO 10º: Los Clubes de Campo tendrán una superficie mínima de diez hectáreas (10 ha).

Las unidades privadas del Club de Campo deberán cumplir obligatoriamente las siguientes medidas mínimas de ocupación del suelo:

*Frente Mínimo: Veinte (20) metros.

*Superficie Mínima: Mil (1.000) metros cuadrados.

ARTICULO 11º: Los emprendimientos destinados a Club de Campo, deberán destinar obligatoriamente  el veinte por ciento (20%) de la superficie total mensurada  a partes necesariamente comunes o de uso común en los términos del Art. 2.076 del Código Civil y Comercial.- Esta porción será utilizada exclusivamente con espacios verdes, plazas, canchas deportivas, estanques, lagunas o parquizaciones conforme lo determine el conjunto inmobiliario, estando prohibida la realización de construcciones y/o edificaciones en más del cincuenta por ciento (50%) de la superficie regulada en el presente artículo.- No se considera comprendido en este porcentaje el espacio destinado a vías de circulación o calles internas. El conjunto inmobiliario será responsable de mantener en buenas condiciones este espacio.- Las áreas comunes no podrán ser reducidas, ni tampoco será subdividida, ni enajenada en forma independiente de las unidades privadas que construyen el área de viviendas.

SIMPLE DIVISION

ARTÍCULO 12º: CEMENTERIOS PRIVADOS: Definición. Defínase como Cementerios Privados, a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.

1. A) Localización. Se localizarán en Áreas de Transición o Áreas Rurales, su superficie mínima será de tres hectáreas (3ha), y deberán asegurar condiciones de seguridad hidrológica y ambiental y la efectiva provisión de servicios básicos de energía eléctrica y agua corriente.
2. B) Los planos deberán contener la planimetría completa, reflejando la topografía del predio, la zonificación interna o amanzanamiento y las parcelas individuales, las que serán debidamente identificadas con la nomenclatura catastral; deberán constar los espacios comunes y espacios destinados a circulación interna vehicular como así también peatonal.
3. C) Una vez intervenido el proyecto por los organismos de aplicación dentro de la jurisdicción municipal correspondiente, se solicitará la aprobación respectiva antes de ejecutar la infraestructura.- A los fines de su comercialización, previamente se deberá inscribir en la Dirección Provincial de Inmuebles el Reglamento de afectación del Inmueble a los efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio y el Reglamento de Administración y Uso del mismo.- Deberán efectuar la donación de espacio al dominio público en los siguientes porcentajes: diez por ciento (10%) para espacio verde y/o equipamiento comunitario fuera del predio.
4. D) Los requerimientos de servicios y especificaciones técnicas especiales, largo y ancho de caminos internos y sendas peatonales, serán reglamentados por instrumentos normativos aprobados por el Municipio con jurisdicción.
5. E) Los requisitos de habilitación se detallarán en el Art. N° 24 de esta Ordenanza.

ARTICULO 13º: SIMPLE DIVISION: Definición. Entiéndase por simple división a todo Fraccionamiento de Suelo Urbano en el que la apertura de vías de circulación y la definición de espacio público y/o común se encuentra resuelta previamente en su zona de implantación previa presentación del anteproyecto a la dirección de obras y servicios públicos municipal. La superficie pasible de Simple División no será en ningún caso mayor a los cinco mil metros cuadrados (5.000 m2) siempre y cuando todos los lotes resultantes tengan salida directa a la vía pública. La superficie pasible de simple división no será en ningún caso será menor a: Frente Mínimo: diez (10) metros. Superficie Mínima: Trescientos metros cuadrados (300 m2).

LOS REQUISITOS, PROCEDIMIENTOS Y TRAMITACION DEL FRACCIONAMIENTO DE SUELO URBANO

Requisitos de Infraestructura

ARTICULO 14º: Para la aprobación de Fraccionamiento de Suelo Urbano, se requiere la provisión de los servicios esenciales estipulado en el Art. 25 de la Ley Provincial Nº 6.099/18 “De O.T. Fraccionamiento y Uso de Suelo”. Los proyectos y las obras respectivas serán tramitados, ejecutados y financiados por los propietarios del inmueble afectado.

ARTÍCULO 15º: DISPOSICIONES COMUNES. El presente se aplicara a todos los conjuntos inmobiliarios o loteos.

1. Manzana rodeada de calles.
2. Lado mínimo sobre vías secundarias en zonas residenciales. 40 mts.
3. Lado mínimo sobre vías principal: 100 mts.
4. El lado mayor no superara tres veces el lado menor de la manzana y hasta un máximo de 200 mts.
5. Vías Públicas. El trazado de las vías públicas deben respetar las siguientes disposiciones:

*En todos los casos deberá existir la continuidad de las vías o las previstas, manteniendo la continuidad de la trama urbana.

*Las calles internas deberán tener un ancho mínimo de 16 mts, en vías principales y 13 mts en vías secundarias.

*El ancho de las vías arteriales / avenidas no será inferior a 25 mts. Contado desde la línea de edificación.

*La calle que vincule a la urbanización nueva (loteo o conjunto inmobiliario) por una vía externa deberá ser tratada de modo que garantice su uso en cualquier circunstancia.

*En todo el perímetro del proyecto, deberá preverse las vías de circulación interna paralelo al cerco perimetral, de uso peatonal y/o vehicular con un ancho mínimo de 8 mts. La Secretaria de Obras y Servicios del Municipio podrá ampliar el ancho y exigir su desarrollo en todas las caras del polígono; si fuera necesario para el ordenamiento y gestión territorial de integración armónica con el entorno.

ARTICULO 16º: En caso de Subdivisión Simple, las parcelas resultantes deberán cumplir las siguientes condiciones:

1. El lote frentista deberá cumplir con la superficie mínima establecida en esas categorías en el Artículo 3 de la presente Ordenanza.-
2. Los lotes internos deberán cumplir los siguientes requisitos:

*Tener un pasaje de acceso de uso común (peatonal y vehicular) con salida directa a la vía pública será de seis metros (6mts) en los casos en que los lotes resultantes se ubiquen de un solo lado de dicho pasaje, y de doce metros (12 mts.) en el caso que los lotes resultantes se ubiquen a ambos lados del mismo.

*Los pasajes sin salida, tendrán un fondo de saco-cul de sac- con radio de giro apropiado que permita el retorno vehicular.

ARTICULO 17º: En el caso de Conjuntos Inmobiliarios deberá cumplir:

*Cerco divisorio exteriores: Consistirán en el cerramiento perimetral del emprendimiento urbanístico de hasta 50 metros, de altura, no opacos y tratados paisajísticamente a cargo del emprendedor.

*Cerco divisorios interiores: En el caso de materialización, el mismo deberá ejecutarse desde el plano de piso, con material translucido (laja, cerco vivo) y ser tratado paisajísticamente.

*Forestación: La franja perimetral deberá arbolarse y tratarse paisajísticamente en todo el borde. También la incorporación de arbolados en veredas cada 10 mts de frente.

*Alumbrado: Tendido de alumbrado público con instalación subterránea y artefactos tipo LED (tipo conveniente).

*Recolección de Residuos: Obligatoriedad de recolección de residuos diferenciado, como así también la incorporación de contenedores diferenciados, en los ingresos de los predios con los servicios ya separados para su posterior levantamiento.

*Relativas a la edificación en unidades individuales referidas a la superficie de uso exclusivo.

*O.S.: 0.30

*O.T.: 0.60

*Retiro Frontal: 5 mts

*Retiro Lateral: 3 mts

*Retiro Posterior: 5 mts

*Max: 7 mts

DEFINICIONES

F.O.S. (Factor de Ocupación de Suelo): Porcentaje máximo de la superficie total de una parcela que puede ser ocupada con edificación, a nivel de cota cero de la parcela o según la proyección horizontal a esa cota, considerando la envolvente total del edificio.

F.O.T. (Factor de Ocupación Total): Numero que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie total edificable. En el cómputo de la superficie total edificable y a los efectos de la aplicación del F.O.T., no se incluirá la superficie cubierta y semicubierta ubicada por debajo del nivel municipal establecido para la parcela, la de los locales técnico y piletas de natación. Los espacios de altura múltiple se computaran una sola vez.

ARTÍCULO 18º.- PROYECTO. El propietario que quiera realizar un loteo o un conjunto inmobiliario deberá presentar una carpeta del proyecto en la Municipalidad. Si el Municipio aprobare el mismo y se emitirá la “factibilidad”, el propietario presentara el Proyecto en la Dirección Provincial de Inmuebles para su aprobación definitiva.- La Documentación Técnica del Proyecto, será firmada por Profesional de la Agrimensura. Formará parte de la misma en ambas instancias, la propuesta urbanística, la que será refrendada por profesional de Arquitectura.- En el Aspecto Técnico, los planos deberán cumplimentar las siguientes exigencias:

1. Indicar en la carátula el tipo de Fraccionamiento de Uso de Suelo Urbano.
2. Consignar las dimensiones longitudinales y superficiales en sistema métrico decimal.
3. Indicar los ángulos internos y rumbo de un lado por lo menos, en sistema sexagesimal.
4. Fijar los accidentes topográficos o elementos encontrados al practicarse el relevamiento del terreno (usarse los signos convencionales).
5. Unificar previamente las parcelas, catastral y dominialmente, cuando el fraccionamiento estuviere integrado por dos (2) o más propiedades de distintos dueños.
6. En los casos de donación para uso público, se consignaran los parciales destinados a cada fin.
7. En los casos de anexamientos se practicara el balance de cada uno de los lotes. Asimismo, se indicaran los colindantes según la nomenclatura catastral.
8. Indicar los servicios cloacales, de agua potable corriente y energía eléctrica más próximos al nuevo fraccionamiento, hasta una distancia de quinientos metros (500m) del mismo.
9. Plano de altimetría del predio a fraccionarse, con cotas y curvas de nivel y detalle de escurrimiento de aguas superficiales.

En lo referente a la documentación:

*Certificado de dominio del predio a fraccionarse otorgado por el Registro Inmobiliario.

*Archivo Digital, plano original y una copia heliográfica del proyecto en fondo claro y líneas oscuras.

*Certificado de factibilidad de servicios de agua potable corriente y energía eléctrica dichas factibilidades deberán ser expedidas o denegadas por las reparticiones o empresas prestatarias del servicio. De condicionarse la factibilidad a obras de nexos a las redes existentes, y de corresponder estas al interesado, se adjuntara el compromiso de ejecución y financiamiento de las mismas a cargo del propietario, como asimismo el proyecto de obra, de detalle y visado por la repartición o empresa prestataria.

*Certificado de Factibilidad de disposición de efluentes cloacales en redes, de corresponder, expedido por la repartición o empresa prestataria.

*Estudio de absorción de suelo para sistemas de biodigestores que demuestre la viabilidad de dicho sistema, en los casos que se seleccione esa alternativa, ya que no se permitirá la colocación de pozos absorbentes.

*Únicamente para Conjuntos Inmobiliarios a ejecutar en predios con suelos no absorbentes, el propietario deberá comprometer la ejecución y financiamiento de un sistema autónomo de redes y tratamientos de efluentes cloacales.

*Certificado de no inundabilidad de Impacto Hidrológico y Línea de Seguridad, expedido por la Dirección Provincial de Recursos Hídricos.

*Constancia de cumplimiento de leyes de ejercicio profesional, otorgado por el Consejo/Colegio Profesional respectivo.

*Informe de Impacto Ambiental debidamente intervenido y aprobado por el organismo estatal competente en la materia, el mismo detallara las condiciones a cumplir que aseguren el debido cumplimiento de los objetivos contenidos en los incisos d, f, g, h del Art. 5 de la Ley Nº 6.099/18 y de las normativas vigentes en la materia.

*Certificado actualizado de estado de dominio.

*Certificado de libre deuda, expedido por este organismo.

*Copias de planos de mensura.

*Abonar las tasas establecidas para la subdivisión de inmuebles, loteos o conjuntos inmobiliarios establecida en la Ordenanza Impositiva, que se aplicaran a la presente.

Planillas de cálculos de coordenadas y superficies de las manzanas y  lotes irregulares si los hubiere.

ARTICULO 19º: Si se trata de un proyecto de simple división, se solicitara aspecto técnico: todos los requisitos del artículo anterior salvo el inciso H; Documentación: se requerirá los incisos a, b, e, g, h del presente. Ello sin perjuicio que, si a criterio de la autoridad de aplicación resulta necesario por aspecto de seguridad, urbanismo, ambiente u otro de interés general podrá requerir el cumplimiento de cualquiera del os incisos del artículo anterior para la aprobación del proyecto de simple división.

ARTICULO 20º: Una vez cumplido todos los requisitos, se emitirá por Decreto del Intendente (que será refrendado por el Secretario de Obras y Servicios) la constancia de cumplimiento y factibilidad de subdivisión simple, loteo o conjunto inmobiliario.

ARTICULO 21º: En caso de que la autoridad de aplicación lo considere necesario-por cuestiones de seguridad, urbanismo, ambientales u otras de interés general- podrá requerir ampliar la información o documentación necesaria del proyecto.

CONTRAVENCIONES

ARTICULO 22º: Las personas humanas o jurídicas que incumplieran la presente Ordenanza tendrán como consecuencia, la suspensión total de la continuidad de la obra y serán pasibles de una multa que tendrá el valor del precio de venta de un lote hasta un máximo de diez o en su defecto la transferencia de un inmueble hasta un máximo de diez al municipio de la ciudad de El Carmen el cual será destinado para uso comunitario, social, recreativo o de inclusión para jóvenes y adultos, esto dependiendo de la magnitud del emprendimiento, la gravedad y cantidad de faltas cometidas. A estos fines se considerara faltas:

1: La iniciación de los trámites sin obtener la autorización municipal previa,

2: La presentación de datos falsos y/o engañosos.

3: La violación a la normativa de Bosques Nativos,

4: Cualquier hecho realizado en violación a la presente Ordenanza,

5: Las empresas prestarías de servicios de luz, agua, canal y otros, autoricen la conexión de servicios sin la previa autorización y aprobación del conjunto inmobiliario”. Por todo lo expuesto, esta comisión se expide por la aprobación del proyecto de ordenanza en general y con las modificaciones anteriormente mencionadas.

ARTICULO 23º: Para comercializar los lotes pertenecientes a un Fraccionamiento de Suelo de un inmueble ubicado en la jurisdicción de la Municipalidad de El Carmen sin Aprobación Definitiva, que cuentan con Proyecto Aprobado y ejecución parcial de la infraestructura prevista en la Ley Nº 6.099 o no, el propietario deberá cumplir las siguientes condiciones:

1. Solicitar autorización previa al Ministerio de Infraestructura, Servicios Públicos, Tierra y Vivienda constituyendo garantías reales, que resguarden ampliamente a los compradores de lotes que no cuenten con la totalidad de la infraestructura requerida por la presente Ley.
2. De obtener dicha autorización, colocar en el predio un cartel con leyenda y dimensiones fijadas por la Autoridad de Aplicación como asimismo dejar debida constancia en los boletos de compra-venta, con el objetivo de informar debidamente a los compradores del avance real de las obras de infraestructura.
3. Acreditar el siguiente avance mínimo de las obras de infraestructura:

*Apertura de calles, amojonamiento de lotes, tendido de redes de agua potable y líquidos cloacales en caso de suelo no absorbentes, de corresponder, nexos a redes troncales de agua potable y cloacas.

*Para los casos de provisión de agua potable mediante sistemas autónomos, se deberá demostrar la efectiva construcción y funcionamiento del sistema de captación y tratamiento respectivo, debidamente autorizado por la Autoridad Competente.

4. En ningún caso se podrá comercializar más de un treinta por ciento (30%) del total de las parcelas resultantes del fraccionamiento, hasta la aprobación definitiva del mismo.

ARTICULO 24º: De comprobar las Autoridades Competentes las publicaciones en medios gráficos, digitales o por cualquier medio la comercialización de lotes, unidades funcionales o fracciones pertenecientes a un Fraccionamiento de Suelo, Loteo o Conjunto Inmobiliario de un inmueble ubicado en la jurisdicción de la Municipalidad de El Carmen sin aprobación definitiva, la autoridad municipal podrá conjunta o indistintamente:

1. Paralizar de inmediato la comercialización respectiva.
2. Efectuar la correspondiente Denuncia Penal.
3. Revocar la constancia de factibilidad municipal emitida.
4. Dar amplia difusión pública a las actuaciones respectivas.
5. Aplicar multas de trescientas (300) a treinta mil (30.000) Unidades Tributarias (U.T).

ARTICULO 25º: La presente Ordenanza entrara en vigencia desde su publicación y será de aplicación a todos los trámites iniciados que no cuenten con la factibilidad municipal a la fecha de vigencia, quienes deberán adecuar el proyecto a las disposiciones de la presente.

ARTICULO 26º: El Departamento Ejecutivo reglamentara la presente Ordenanza.

ARTICULO 27º: Previa toma de razón, pase al Departamento Ejecutivo, Dirección de Planeamiento Municipal a sus efectos correspondientes, Regístrese, Publíquese. Cumplido. Archívese.

Dra. Gabriela F. Vega

Presidente